物业审计包含哪些？

   有的时候，看到别人发的审计报告，真的惊如天人，这份审计报告写于10年前，可能作者的功力有限，但除了在报告撰写上有问题外，好像连物业审计的重点也没把握住，下面，我们介绍一下物业的审计重点：

  物业审计一般包括：财权(资金管理、财务核算)、产权(停车位、公共区域、会所、管理用房等)、管理权(日常物业管理、日常内部管理)。

  一、管理费收入，关注收入的完整性，催收过程控制，考核激励制度。

  1、自营收入：物业费、底商物业费、房屋租赁收入、车位管理费（包月、临停、车辆管理费）、装修管理费、垃圾管理费、装修违约金、工本费、消防违约金、媒体广告费租赁费等等；

  2、分成收入：供暖费、底商供暖费、水、电费、数据网络费，提供矿泉水、保洁服务等等。

  案例1：商户拖欠租赁2年物业费，原因是房屋的供暖有问题，认为影响收入。

  案例2：通过发放匿名问卷、约谈商户，发现工程部假借收取每个月的水电费，额外收取一定金额的工程维修费，而该维修费既未形成小金库，也没有上交。

  二、管理费支出，关注支出的合理性，采购、工资福利发放、维修费用等

  三、公司制度的遵循检查

  1、对各项收费类项目的审计：停车费、物业服务收费纠纷的解决策略、法律途径解决物业欠费问题的程序；物资采购量、价格、成本核算的问题；

  2、内部管理制度的制定及执行情况： 公司管理制度、人员监管考核制度、职业资格要求与职责、家政服务条例、安全管理条例、品质管理条例等等

  3、业务操作流程的制定及执行情况；停车位、公共区域、管理用房及资源耗用、突发事件处理等等

  4、财务会计政策的制定及执行情况；资产保全审核、财务核算审核、税务审核等等

  5、优惠政策审批及执行情况；减、免收物业费、停车费、媒体广告费政策和批文等等

  6、安保情况、小区治安管理情况、小区服务情况：《接待业主记录表》、

  TIP：审计是否需要关注客户服务？要关注但不是重点

  业务项目审计程序

  1、停车费项目

  （1）现场访谈，了解停车费管理的业务操作流程，重点在临停方面的管理；

  （2）对各个项目点收费情况、收入支出费用率做纵向和横项比较；

  （3）查阅相关合同台账，针对合同抽样检查，建议对于减免类合同全部抽查；

  （4）提取收费系统两年的数据，与收费员日收费记录和财务收入记录进行核对，特别关注系统故障时间点的收费记录；

  （5）应急方案的实施效果。

  （6）临停车辆收费免费停车券是否存在伪造，抽取一天的视频监控，通过车辆出库检查是否存在侵占收入的情况。

  2、工资、福利发放，着重关注临时工；

  （1）现场访谈，了解工资发放方式和流程；

  （2）抽查N个月的工资发放明细，与员工花名册、考勤记录核对，人数是否一致，是否按考勤记录计算工资，是否存在现金发放，现金发放的操作流程。

  （3）抽查N个月的离职审批表，并检查相关月份的工资发放记录，是否存在已离职人员继续发放工资的情况。

  （4）突击清点各项目点在岗人数，考虑休假人员因素，是否与员工花名册一致。

  3、对维修基金管理的审计：

  （1）维修基金的管理是否符合当地政府的法规；

  （2）维修基金的使用范围是否超过规定标准，闲置时是否存在非法使用的情况，特殊情况下使用是否符合规定；

  （3）检查维修基金收支记录的完整、及时性；

  （4）检查维修基金使用审批的完整性（公司内部审批，业委会审批）；

  4、 对固定资产、低值易耗品审计：

  （1）对账面上的固定资产、低值易耗品进行随机盘点；

  （2）查看是否有已损坏未报损，或已购买未入账现象发生；

  （3）固定资产、低值易耗品处置处理是否得当，账务处理是否正确，是否在税务机关报备；

  5、检查收费单据编号的连续性，发生数量较大的交易，是否使用专用收据。

  6、通过走访商家，了解工程、招商是否在索要不合理的费用。